加拿大28精准计划-pc加拿大28在线预测网-pc加拿大28大古预测-加拿大28在线预测凤凰-加拿大28在线预测网站pc诸葛

聯系我們
中地風采
你的位置:首頁 > 新聞中心 > 中地風采

智庫 | “話道舊改”第九期:村鎮工業集聚區升級改造的機遇和挑戰

來源:??????2022/4/22 16:15:52??????點擊:



2022年3月23日,由廣東省“三舊”改造協會主辦,協會政策與法律專委會、協會產業促進中心、中地研究院承辦的“話道舊改”欄目第九期如期舉行。

改革開放初期廣東省吸引了大量勞動密集型工業企業,全省形成數千個村鎮工業集聚區。廣東省作為全國第一經濟大省、制造業強省,目前正處在高速增長向高質量發展轉換的關鍵時刻,對建設用地特別是工業用地的需求十分迫切。在國家不斷強化節約集約用地、新增用地增長空間日益受限的大背景下,只有加快推動村鎮工業集聚區等低效用地升級改造,向存量拓空間,向集約增效益,才能有效保障全省經濟社會平穩健康發展。當前政策環境發生了變化,轉型過程中社會資本投資的方向也逐步轉向產業園區,村鎮工業集聚區改造充滿機遇和挑戰。

本期話道舊改沙龍主題為“村鎮工業集聚區升級改造的機遇和挑戰”,由省“三舊”改造協會執行秘書長田光明主持,大瀝鎮鎮政府代表、中山大學教授丘海雄、廣州市現代城市更新產業發展中心執行院長江浩、TIC時代全球創客小鎮負責人周云強、深圳科技工業園集團有限公司招商總監柳夢茜等專家參與,就村鎮工業集聚區升級改造的機遇、村鎮工業集聚區改造面臨的痛點難點、村鎮工業集聚區改造的典型做法和經驗、村鎮工業集聚區改造建議這四個焦點問題開展討論。

參會嘉賓以專業視角洞悉行業經緯,以發展視角解讀政策精髓,對村鎮工業集聚區升級改造的機遇和挑戰展開討論對話,通過不同領域專家的思想碰撞,使得本次探討的主題得到了升華。

“話道舊改我來說”,本期話道舊改專家觀點如下:

專家觀點

丘海雄-中山大學教授

觀點一:省委省政府賦予佛山巨大的政策空間和先行示范的機遇期,“三舊”改造充滿機會,大有可為

省委省政府支持佛山在新時代實現高質量發展,打造先進制造業創新高地。在土地資源增量不足的情況下,實現制造業的發展需要提高土地的利用率。在土地資源的有效利用方面,省委省政府要求佛山在“三舊”改造上先行先試,希望佛山在土地資源配置供給側改革方面要做出榜樣,在成片連片土地的開發利用上要做出試點,要加大“工改工”項目的支持力度,攻破土地權屬和利益的壁壘。圍繞佛山的發展重點,“三舊”改造充滿機會,大有可為。

觀點二:產業集群對產業升級非常重要,佛山未來的產業發展方向應該注重原有產業集群的升級

對于產業集群的概念,我覺得佛山的經濟長盛不衰與產業集群星羅棋布密切關聯。產業集群是一種有競爭力的產業組織形態,過去對于佛山產業發展起了很大的作用,對未來的產業升級也有非常重要的作用。根據產業鏈重構研究,外商、外資大規模遷出珠三角的情況較少,遷出的主要是低端加工業。這是因為經過三四十年的發展,珠三角的產業規模越來越大,供應鏈和產業鏈越來越完善,產業政策和產業生態越來越優化,產生了產業粘性,形成產業集群的效應

產業轉型升級有兩種路徑,一是價值鏈內的升級,指的是發揮原有產業的比較優勢,如果已經形成產業集群,實際就是產業集群的升級,通過創新、數字化、智能化,從制造走向智能制造,以提高附加值和競爭力;二是價值鏈間的跨越,指的是培育附加值更高的新興戰略產業。

省委省政府對佛山和東莞兩個制造大市都寄予厚望,但是期望略有差別,這主要是基于兩個制造業大市發展路徑和基礎的不同。佛山具有較強的產業基礎,改革開放激發了佛山傳統產業的活力,涌現出大批內源性的產業集群。以內源經濟形成的發展路徑,決定了佛山不適合“騰籠換鳥”,而是適合以價值鏈升級助推產業轉型升級。省委省政府期望佛山培育壯大產業集群,已經形成集群的其實主要是佛山的傳統產業。所以佛山未來的產業發展方向應該注重原有產業的提升、原有產業集群的升級,通過數字化、智能化推動傳統產業轉型升級,從制造走向智能制造。

相反對東莞的期望,更多的是培育戰略性新興產業。因為東莞是外延經濟。早期的東莞是個農業大市,發揮毗鄰香港的交通區位優勢,乘借改革開放的東風,以“三來一補”外商投資為主的方式實現了較快的產業增長,但是根性不強。“騰籠換鳥”對東莞來說是比較適合的。同時,東莞大力開展對基礎研究的投資,對未來的新興產業的培育也很重要。因此,東莞相對佛山而言,更強調“騰籠換鳥”,大力培育新興產業。

未來佛山發展主要是產業集群升級,那么“三舊”改造“工改工”也應該明確,在兼顧產業鏈跨越,培育引進戰略性新興產業“騰籠換鳥”的同時,以服務于集群升級,“改籠育鳥”為主要目標。

觀點三:產業鏈的配置由市場決定,村級工業園改造需要結合市場規律考慮產業鏈的空間分布

未來產業發展的地域性分工會越來越明顯。以佛山張槎紡織生產為例,張槎是做針織生產的,產品卻在廣州中大布匹市場銷售,生產與銷售分離,典型的“佛山生產,廣州服務”。廣州中大布匹市場規模巨大,具有展銷和品牌的優勢,張槎很難形成布匹和成衣的專業市場,但是生產端有成熟的產業鏈配套,并且場地費用、人力成本較低,相比廣州優勢更大。以前我們理論上談的是全球價值鏈,現在我國出現了一個全國價值鏈的趨勢,產業是全國布局的。我們研究了東莞厚街眾家聯“抱團”的案例。以前家具企業各自為政,通過東北綏芬河從俄羅斯進口白木、原木,運回東莞加工。后來發現這樣東莞的土地價值無法凸顯,于是他們與綏芬河的企業和政府合作,木材到了綏芬河以后加工成板材料,再運回東莞。厚街擁有全世界最大的鎮一級家具會展和專業市場,有慕思等品牌和研發設計機構,已經走向了智能制造。上游加工在東北,中、下游在東莞,這就是全國產業分工布局,形成全國價值鏈的案例。

廣東特別強調鏈長制,從打造產業鏈的角度完善產業生態環境來說是好事。但是每個地方,甚至一區、一鎮都提出打造全產業鏈,不是好的選擇。在全國范圍內、全省范圍內可以打造全產業鏈,但小范圍不適合打造全產業鏈。因為產業配套不是以地域為單位的,它有自己的配套原則。所以村級工業園改造,需要思考產業鏈如何打造,什么產業可以在當地做,什么產業不一定在當地做,尊重市場規律和邏輯。

觀點四:走向智能化的第一步是數字化,數字化必須“抱團”

企業如果不走向智能化是“等死”,走得不好是“找死”,所以智能化的路一定要走,而且要走好。廣東很多產業不適合過早走自動化的路子,相反,數字化更重要。在一次座談中,小熊電器的代表就表示,盡管企業規模很大,但是每批產品的數量不多,產品經常更新,自動化成本過高。還有做全屋定制的企業代表表示,企業沒辦法做到自動化,但是非常需要數字化,在接單的時候需要馬上知道該用多少物料,需要供應商提供什么東西。所以數字化比自動化更重要,數字化是智能化的第一步。

在產業數字化賦能產業升級方面,佛山其實已有自己的經驗。很多人誤認為佛山眾陶聯的經驗就是或等同于供應鏈集采,實際上眾陶聯經驗的核心是“抱團”解決企業不能解決的行業痛點,供應鏈集采只是打造產業+互聯網+金融的產業服務平臺的切入點,或者說是編織產業網絡的手段,他們認為陶瓷行業乃至泛家居的根本出路在于智能化,而智能化的第一步是“抱團”數字化,實際上眾陶聯的發展重點已從供應鏈集采轉向“抱團”數字化。杏壇鎮的全塑聯是多個行動主體“抱團”為塑料產業提供產業鏈閉環服務的生產服務平臺,服務的重要切入點就是“抱團”數字化。目前全塑聯已獲得佛山政府中小企業“抱團”數字化項目的支持。佛山已經在某種程度上走出了自己的路子,明確了走向智能化的第一步是數字化,數字化必須“抱團”,并且政府也支持企業“抱團”數字化。

觀點五:園區的增值服務對企業的孵化成長至關重要

我們調查了清華啟迪、星河集團、天安數碼等企業運營的園區。清華啟迪運用清華大學自身的技術資源,為園區企業孵化提供技術服務;星河集團利用房地產商的雄厚資金解決企業的資金不足問題;天安數碼則提供全方位的服務,包括為年輕員工提供健身服務,為研發人員的孩子提供看管、興趣培養等服務。這些園區以解決企業需求為導向,提供如技術、資金、員工健身、員工育兒等增值服務。假如這些服務都做好了,企業創業創新的成功率就會提高。


江 浩-廣州市現代城市更新產業發展中心執行院長

觀點一:村級工業園改造應軟硬兼修,以軟推硬,軟工先行

一是“軟”研究先行,因為村級工業園存在眾多不同的業態和利益主體,沒有前期扎實的“軟”研究推不動“硬”效果,所以要軟工先行;二是“軟”動作出擊,招商是“軟”動作,開發是“硬”動作。通過預招商了解企業需求,再啟動“硬”開發;三是“軟”力量推動,村級工業園改造過程中,智庫和行業協會這些“軟”力量、“軟”實力要先到位,解決好什么時候干,誰來干,怎么干,在哪里打點等問題。

觀點二:以三種融合,拓寬村級工業園開發路徑

一是產商融合,廣州提供市場、研發和人才,佛山進行制造,二者實現聯動,比如大瀝很多的專業市場是廣州一級專業市場的聯動市場;二是南北融合,廣州作為南大門,佛山作為全國重要的制造業城市,很多北方企業到南方找市場,實現資源整合;三是國民融合,國企與民企共同參與村級工業園改造,國企主導一級開發,解決土地整備、拆遷等難題,使項目有靠山,民企介入二級開發,發揮其后端的二級體制、人才保障方面的優勢提升效益,使項目有發動機。產商融合、南北融合、國民融合是村級工業園改造這項工作中真實發生的三種模式。按照這樣的模式,無論是佛山的村級工業園,還是廣州的村級工業園,都能在更大的格局上找到自己的開發路徑。

觀點三:應該從更大的格局上去做村級工業園改造過程中的產業轉型和導入的研究謀劃推動

以家居行業為例,傳統家居都在佛山,但定制家居基本上在廣州。這是因為廣州的消費人群反推了柔性生產,同時廣州有大量的設計師,所以定制家居排名前列的企業主要在廣州。當定制家具做到一定程度后,它的整裝就會變成消費者的需求,由于傳統家居本來就在佛山,所以泛家居的很多全生產的企業都在佛山。打造鏈長制,并不是各自為政把自己的鏈做全,而是各自把自己在鏈長制里面的鏈做長,從全國體系來看,這就是全鏈條。所以應該從更大的格局上去做村級工業園改造過程中的產業轉型和導入的研究謀劃推動。

觀點四:村級工業園改造要采取三步走的策略

一是建議在村級工業園改造前期調查的基礎上對村級工業園進行分類,包括后期開發的方向(產業、商業、居住、公配、綠地等),改造模式(拆除重建、微改造),改造主體等(政府、企業)。二是通過預招商調動市場力量的介入。通過項目的招商推介會、路演會向市場進行宣傳以便意向企業落位。三是建議平時多與區屬國企、市屬國企和產業投資機構進行對接,對具體的項目編制深度方案,以便項目盡快落地。


大瀝鎮鎮政府代表

觀點一:政府在實施村級工業園區改造過程中面臨五大問題

一是改造意愿不強。早期的村級工業園是一種野蠻發展的模式,產業形態較為低端,村集體對建設高層廠房的意愿不強,同時村集體無需改造也有較高的收益,因此改造意愿不強;二是土地利用效率不高,容積率一般只有0.8;三是工改前期投入資金大、解約拆除難度高,社會資本參與工改的熱情不高;四是產業空間少與中小微企業想購得或租賃土地來建設廠房的需求大之間矛盾突出;五是對于現在的“工改工”,主要矛盾是如何把資金、投資和后續的市場需求連接起來,通過發揮政府擁有較高民眾信任度的優勢,引導村集體和企業積極參與“工改工”。

觀點二:在國企和民企合作改造模式上,國企和民企各具優勢

國企和民企合作改造,目前有兩種合作方式:一是集約建園。集體經濟組織將集體建設用地出租給公有資產企業,公有資產企業完成土地整理后,通過合作引進多家企業。企業按政府的規劃引導建設廠房,政府統一規劃并投資一部分配套設施,租賃期滿后將物業返還給村集體,讓村集體也能享受園區發展的紅利。二是合作開發。與集約建園的不同之處就在于只引入一家有招商運營能力和產業實力較強的企業,依靠企業的市場觸覺、產業定位,由企業統籌物業的使用。在達成合作意向后,按照企業要求建設具有高度匹配性的園區,只需保證引入的企業有穩定的現金流用于償還銀行貸款即可。

在國企和民企合作上,國企和民企各具優勢,國企的優勢在于:一是公有資產企業不以營利為最終目的,即使資金回收的期限長一點也問題不大;二是前期由公有資產企業融資,解決租賃和土地供地條件問題,后續可以根據企業的需求定制廠房。民企的優勢在于具有敏銳的市場嗅覺、豐富的開發經驗和較強的招商運營能力。國企和民企合作改造,發揮各自的優勢,能更快的推動改造。

觀點三:產業轉型升級既是國家戰略,也是佛山發展的現實需求

一是灣區戰略做背書。在粵港澳大灣區戰略中,佛山的定位是制造業創新中心。擁有灣區戰略背書,北方企業來廣東設生產基地時會考慮佛山,因為對佛山發展制造業的前景有信心。二是產業形態重塑的需要。要更新整個產業的形態,必須改變以前的人海戰術或者低端的拼價格的做法,以建筑形態的升級倒逼企業內部的升級。三是人才對環境的需求。按照現在的發展趨勢,升級后的工人不像以前流水線上的工人,更像白領,他們可能有豐富的知識和操作經驗,有居住、休閑、娛樂、教育等配套需求,這也是實現高端制造升級的一個優勢。

觀點四:市、區政府高度重視工改,出臺優惠政策激發村集體改造積極性

一是在“工改工”項目認定方面有很多優惠政策,比如規劃方面,一個“工改工”項目可以申請15%-20%的生活配套設施。二是財政獎勵,200畝以上的工改項目可以享受60萬/畝的獎勵資金;對于集轉國項目,原土地所有權人還可以享受20萬元/畝的獎勵;對于工改工項目集轉國的,區、鎮兩級政府不參與土地出讓金的分成。村集體有盈利的空間,因此對工改有比較大的熱情。三是政府也探索了公有資產的企業統租統建,以此激發村集體改造的積極性。



周云強-TIC時代全球創客小鎮負責人


觀點一:產業轉型是時代賦予的機遇,企業在完成轉型升級后是一片巨大的藍海

作為民營企業,在實際項目推進中確實存在一些問題,比如缺少成熟的經驗可以借鑒、經濟無法平衡等,但在產業轉型時,對企業來說也存在一些潛在的機遇。以創客小鎮為例,通過打造以智能制造為主的生產性服務業產業集群和泛家居產業集群,不僅能夠賦能于大瀝、南海乃至于佛山和整個灣區制造業的創新,還能幫助企業從傳統到數字化甚至到智能化的轉型。政府也在數字化的轉型升級方面提供了大量的資源、資金、人力和物力的支持。在完成轉型升級之后,是一片巨大的藍海。作為先行的市場參與者,能夠從企業經營的角度享受到一波比較大的紅利,同時積累“工改工”項目和混合開發項目的經驗。

觀點二:要把當地的產業做大做強,實現區域分工明確、優勢互補

在2016年時代中國做創客小鎮的時候,當時提出來做30個這樣的小鎮,大概是占地面積3平方公里1個小鎮的概念。起初對每一個小鎮并沒有很清晰的規劃,可能是發展大而全的產業。但是在創客小鎮過去4年多的歷程里,我們發現不管是泛家居還是智能制造生產經營服務業,還有很多其他的產業不可能全部拿到一個園區里來做。因此作為民營企業,不管是工改居、工改工,還是混合改造,每一個項目我們可能都會去聚焦當地的產業特點之上,不管是傳統的,還是引進的新興產業,用數字化或其他先進的方法進行培育,同時導入自身的優勢資源將當地的制造業產業集群做大做強。所謂長尾理論,就是將長板做大做強,短板則在各方面進行互補。只有把當地的產業集群做大做強之后,才有可能實現鎮與鎮、市與市、省與省之間的優勢互補。

觀點三:企業選址進行新園區開發主要考慮五大要素

一是當地產業集群基礎。對于企業來講,商肯定是擺在是第一位的。創客小鎮后期主要是運營和招商,它已經有非常精準的招商定位——智能制造的生產經營服務業以及泛家居的產業集群。如果換到其他地方,我們不一定是生產性服務業或者泛家居,有可能是整個手機的供應鏈,或者是說白色家電的供應鏈。二是新園區的選址能滿足配套需求。假如我們今后在其他的地方做這種產城融合的項目,我們希望既要有產業的空間,也要有居住、休閑、娛樂、醫療、教育等高端生活配套,滿足企業及員工的配套需求,這對于我們開發運營企業而言,在選址以及在調研方面是一個重要的參考。三是新園區能為企業提供高端的資源和技術。在做創客小鎮的時候,我們把企業的總部研發、辦公吸引過來,并不影響它的工廠在其他地方。這些企業之所以愿意入駐是因為在創客小鎮他們能夠以較少的成本享受高端的資源和技術,我們也把這種模式運用在其他的項目上。四是新園區能為企業提供數字化、智能化的服務。在現在的創客小鎮里,我們為本土的制造業企業提供數字化、智能化的服務,使他們的產能提升了10倍,利潤增加了5倍,成本減少了50%。五是吸引同類的產業集聚。我們下一步考慮通過降低租金或者其他成本的形式鼓勵這些企業把更多的同行或者相同產業鏈吸引進來,形成聚合,這樣必定能獲得多方共贏。



柳夢茜-深圳科技工業園集團有限公司招商總監


觀點一:招商和運營是相輔相成的,以運營來帶動招商會有更好的效果

企業進駐園區一般比較關注以下四點,一是企業更偏向于相對私密、獨立、園區環境比較好的空間;二是更看重園區的服務,從外地引進來的高新技術企業會考慮企業進駐后人才的配套需求能否得到滿足;三是政府的扶持力度,企業進駐后成本能否降低;四是投融資方面是否能提供相應的支持。前期招商需要了解企業的痛點,進行深入的交流,和政府部門形成聯動,制定出符合行業需求、可以落地的政策。

觀點二:園區的深度服務和運營來可以加速產業轉型升級

傳統產業園的運營方式以銷售廠房為主,但因建造及土地成本增加、工改年限短、資金回報周期長、市場上供應量足無法保證企業入駐率等因素制約傳統產業園的發展,運營服務未來可以為產業園區帶來更多的增值。園區通過技術和資本賦能,可以加速實現企業的轉型升級。佛山很多企業現在面臨陣痛,需要轉型升級。因為成本高、周期長、不確定因素多,傳統制造企業不愿自行研發技術,更傾向與研究院合作,將研究院現有的成果進行落地轉化,實現企業轉型升級,加快產能的實現。這一部分企業需要我們在前期招商過程中通過運營服務的溝通,了解其對應需求,后期入駐后提供對應的技術扶持或者投融資。這些企業有自身制造基礎,技術產品一旦實現更新,未來增速能夠有很大的發展,比單純的這種基金機構來投資的話,成功的可能性會更高一些。現有一些園區,像蘇州,都有很成功的案例,這是產業園區越來越注重運營服務的原因之一。

觀點三:需要深度挖掘企業需求,按照企業需求優化園區產品的配置

以我們最近走訪的口腔器材這個行業的企業為例,這個行業在獅山本身有20多年歷史,現在整個片區聚集了300多家企業,這一部分企業原先是只在這里生產的。但是我們通過協會那邊了解到,像每年的華南口腔展覽,就是全國的三大展覽之一,其實他們對物業的需求不是最傳統的這種廠房的需求,他有研發的需求、總部的需求,同時還有展銷的需求,它需要有一個這樣專業性的園區,能夠給他們提供相應的物業載體,前期可能以租賃形式入園,后期可以把廠房買下來,需求多樣化。這給我們一個啟示,需要深入和企業進行交流,了解企業未來潛在的需求,從而根據需求優化園區產品的配置。

觀點四:產城融合園區可以帶動當地經濟的發展,給片區帶來活力

以傳統制造業為主的產業園區地理位置相對偏遠,對周邊配套設施的要求不高,而以高新技術企業為主的產業園區一般位于城市核心區,與優質產業同步引入的都是高精尖的人才,對落戶、生活、教育、醫療等的需求,對產業園區的配套要求較高。這種產城融合的園區通過產業的導入能帶來經濟的增量,同時高端人才的進駐也能拉動消費能力,帶動當地經濟的發展,未來能夠給片區帶來很大的活力。

“話道舊改”介紹

“話道舊改”是由廣東省“三舊”改造協會主辦,政策與法律專委會承辦,中地研究院聯合實施的專業型專題沙龍。話題圍繞健康城市、城市品質、政策體系、規劃引領、市場動力、舊村改造、產業引入、老城微改等主題展開,“定期定向”邀請有關專家進行研討分享,既有對“三舊”改造的政策梳理和宣講,也有對熱點焦點問題進行觀點碰撞并形成共識,從不同行業和專業角度對城市更新進行解讀。沙龍預計每月舉辦一次,對有創新性、啟發性的、時效性的核心觀點和建議進行整理,可為政府決策提供參考借鑒,為企業戰略擬定及具體問題解決提供思路。同時,每季度將整理專家觀點匯集,形成《廣東三舊改造》期刊“話道舊改”專欄內容,編輯印刷出版,并在協會官方微信公眾號和官網宣傳報道。


中地研究院

聚焦土地經濟與政策、城市更新政策、城市更新實務、土地整備實務等咨詢研究工作,致力于打造新型高端智庫平臺,助力灣區高質量發展。