加拿大28精准计划-pc加拿大28在线预测网-pc加拿大28大古预测-加拿大28在线预测凤凰-加拿大28在线预测网站pc诸葛

中地原創
你的位置:首頁 > 新聞中心 > 中地原創

原創 | “標準地”出讓制度的思考和建議

來源:??????2022/4/29 10:24:08??????點擊:


加拿大28精准计划-pc加拿大28在线预测网-pc加拿大28大古预测-加拿大28在线预测凤凰-加拿大28在线预测网站pc诸葛 浙江省先行先試開啟工業用地“標準地”的供應模式,各省也陸續出臺政策鼓勵實行工業用地“標準地”的供應模式,逐步進入“標準地”時代。2021年7月廣東省發布《關于深化工業用地市場化配置改革的若干措施》,提到經依法批準設立的各類省級以上開發區到2022年應有30%以上的新供國有工業用地實行“標準地”供應,到2025年新供國有工業用地要全面實行“標準地”供應,同時鼓勵其他區域實行“標準地”供應。那么何為“標準地”?“標準地”的拿地管理流程以及省份之間“標準地”制度上的差異有哪些呢?下面將會逐一介紹。


一、“標準地”的整體介紹

(一)“標準地”是什么?

“標準地”主要針對工業用地,“標準地”在出讓前政府就完成了區域能評、規劃環評等區域相關評估工作,每宗“標準地”的建設規劃、投資強度、畝產稅收等都給予明確,各部門協同配合,從項目的拿地開工,后續投產運營,到最后企業退出環節,實行土地全生命周期監督監管。

(二)“標準地”可以帶來什么呢?

企業端——提高拿地的效率和減少成本

以往企業在當地有意向投資,主管部門了解企業的初步用地需求后,再選出合適的土地推薦給企業,之后企業需要到環保、發改、自然資源和規劃等部門辦理各種證照,還需要完成多個評估,程序繁瑣并且時間跨度較長。

“標準地”落地實施后,就可以解決這些痛點問題,每一宗“標準地”都是明碼標價的,土地的相關指標直接公布,企業可以從當地政府公布的“標準地”平臺上去尋找適合自己項目的地塊,找到合適地塊后,簽署有關的協議,就可以直接拿地開工,辦證環節前置,大大提高了拿地的效率。因為政府已經完成了區域評估工作,企業無須自行出資委托第三方機構出具有關評估報告,也大大減少了企業的成本。

政府端——提高土地使用率同時有效監管

以往由于沒有相關的約束和監管機制,有些企業拿地后會出現“多圈少建或者慢建”的情況,不利于土地節約集約利用,項目到了生產環節,出現因沒有嚴格執行節能減排而造成的環境污染情況,政府在監管懲罰方面的認定不夠清晰。

加拿大28精准计划-pc加拿大28在线预测网-pc加拿大28大古预测-加拿大28在线预测凤凰-加拿大28在线预测网站pc诸葛 “標準地”的相關政策出臺,企業拿地前就知道地塊的容積率、稅收要求、投資強度等指標,必須嚴格按拿地時簽訂的協議執行,否則會受到相應的懲罰,并且“標準地”的每個環節落實到具體的政府部門負責監管,有效發揮監管的作用。

(三)“標準地”拿地管理流程

各地“標準地”的拿地管理流程基本一致,政府部門對“標準地”實行全過程監督管理,主要程序有:出讓前準備、組織招拍掛、審批流程、按標施工、竣工驗收、達產復核。

二、省級層面的制度差異

2021年全國工業強省排名前三依次為廣東省、江蘇省、山東省,本文選取這3個省份以及全國最先推行“標準地”的浙江省進行對比分析。

各地在操作細節方面略有差異,各有側重,主要表現在以下方面:

(一)區域評估類型

加拿大28精准计划-pc加拿大28在线预测网-pc加拿大28大古预测-加拿大28在线预测凤凰-加拿大28在线预测网站pc诸葛 四省均要求開展關于環境影響、節能、壓覆重要礦產資源、地質災害危險性等方面的評估,體現了各省份從源頭上做好節能環保、礦產資源保護、控制和減少地質災害的決心;廣東和山東則增加關于氣候可行性論證方面的評估。

(二)控制指標體系

控制指標體系選取的不同,可以反映上述地區對于產業用地的利用也各有側重。

四省在固定資產投資強度、容積率、畝均稅收方面上的指標要求,可以提高土地的利用效率,避免企業“少建”或者“慢建”,“以畝均論英雄”可有效引導資源要素向優質企業和產品集聚。

而在能源消耗和污染排放、高質量就業機會、科技創新等方面四省各有側重,在能耗、排放上,浙江、江蘇和山東明確單位能耗標準和單位排放標準,廣東和江蘇增加就業貢獻標準,浙江和廣東增加研發投入強度指標。

(三)審批流程服務

四省均要求提高行政審批效率,實現“交地即開工”,浙江省為企業投資項目審批提供代辦服務,并可基于企業自愿原則實行承諾制審批。

(四)監督管理

加拿大28精准计划-pc加拿大28在线预测网-pc加拿大28大古预测-加拿大28在线预测凤凰-加拿大28在线预测网站pc诸葛 四省均建立土地全周期監管機制,相關主管部門按照“誰提出、誰監管”的原則對約定事項實施監管。浙江和江蘇根據企業投資工業項目“標準地”的履約情況,發現違約情形,將納入信用管理并公示,浙江把信用評價作為企業享受差異化優惠政策的重要參考依據。浙江和山東在項目達產復核階段實施按畝均效益綜合評價管理,以“畝產”論英雄。

三、關于“標準地”供應政策的優化建議

廣東省2021年出臺關于“標準地”供應的政策,借鑒三省目前出臺的政策,對廣東省“標準地”供應政策提出優化建議。

(一)統一組織,形成整體性的區域評估

關于區域評估,建議在符合國土空間規劃前提下,由各縣(區)級政府和產業園區管理機構統一組織當地各類省級以上開發區(產業園區,含省級以上經濟技術開發區、省級以上高新技術產業開發區、省產業園等),全面完成區域評估評價,擴大區域有關評估的覆蓋度,并根據評估評價情況,完善項目的準入要求。

(二)省級層面出臺“標準地”控制性指標

可借鑒浙江省,從省級層面發布全省新增工業項目“標準地”控制性指標,包括行業分類選取、指標選取、控制指標標準、地區修正系數,各市可結合地方實際情況,合理構建有關指標。建立指標動態調整機制,根據實際情況修訂指標體系。

(三)優先收儲擬開發為“標準地”地塊

結合國土空間規劃,根據各區的規劃時序和產業發展需求,按照土地收儲的有關要求,保障被征地農民的權益,可優先收儲擬開發為“標準地”地塊,提前儲備計劃。

(四)落實“標準地”全生命周期監管過程中各部門職責

對“標準地”各環節涉及部門的實施職責進行劃分,各部門各司其職、共同協作,共同推進“標準地”工作實施。“標準地”實行的是土地全生命周期的監管,按照“誰主管、誰負責”的原則,對約定事項實施監管。

(五)建立“標準地”數字地圖,構建信息透明無障礙的機制

借鑒浙江省推出“標準地”數字地圖,有關“標準地”的介紹、位置、相關指標都能直接查詢,確保信息即時發布、動態更新、公開透明,實現線上招商,全球的企業隨時了解當地“標準地”的情況,還可設置留言平臺,及時聯系,招商部門與企業的溝通更暢通無阻。土地出讓后,及時更新地塊“標準地”指標實際復核值,為動態調整指標體系提供依據。

(六)構建信用評價體系,獎懲分明

加拿大28精准计划-pc加拿大28在线预测网-pc加拿大28大古预测-加拿大28在线预测凤凰-加拿大28在线预测网站pc诸葛 由于各部門對“標準地”全流程實行監督管理,可建立信用檔案,關于企業投資工業項目“標準地”的承諾行為信息和履約情況計入信用檔案,按相關部門規定納入公共征信系統,依法提供查詢或予以公示。可借鑒浙江省,根據項目開工、竣工核驗、達產復核情況按約定予以獎懲,信用評價結果優秀的企業優先獲得政策優待,對失信企業也有對應的懲罰機制。

作者簡介

蘇文婷,廣東中地土地房地產評估與規劃設計有限公司評估部技術員,主要從事宗地評估、國有建設用地標定地價、自然資源清查等相關工作,在宗地評估與標定地價方面具備理論基礎和實踐經驗。

王浩亮,廣東中地土地房地產評估與規劃設計有限公司評估部副部長,注冊土地估價師、房地產估價師,主要從事出讓、收儲、補地價等土地和房地產評估、公示地價評估、可行性研究和城市更新經濟平衡測算等評估咨詢工作,負責多個地區的公示地價體系建設項目,地價評估經驗豐富。

?注意:非營利性質的轉載請注明出處,商業性質的轉載請聯系版權人。